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La loi SCELLIER révolutionne la fiscalité immobilière

4 mai 2009

Cette loi révolutionne la fiscalité immobilière et donne une grande place à l’investissement préféré des Français : la pierre. Depuis Périssol, on n’avait jamais vu cela, à tel point que, dans la conjoncture très pessimiste que nous vivons, une révolution fiscale permet à tout un chacun, de réduire sensiblement son imposition, d’anticiper ses revenus pour la retraite et de développer son patrimoine.

Le principe est simple : une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement, répartie, à parts égales, sur 9 ans.

Exemple : pour l’achat d’un logement neuf mis en location au minimum 9 ans, d’une valeur de 180.000 €, l’investisseur peut déduire de ses impôts, la somme de 45.000 €, à raison de 5.000 € chaque année.

Quelques limites ont été prévues : un seul logement par an, pour une valeur ne dépassant pas 300.000 €, un logement situé dans les zones A, B1 et B2, (à l’exclusion de la zone C).

Le taux de 25% sera ramené à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012.

Le point de départ de l’opération en loi Scellier est la date d’acquisition c’est à dire, l’acte authentique. Elle détermine donc le taux de réduction d’impôt (25% ou 20%). La réduction d’impôt, elle, sera appliquée sur les revenus de l’année de l’achèvement. Exemple, je signe l’acte notarié le 14 juin 2009, pour la livraison du bien en mars 2011. Je bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 25% du montant de mon acquisition (frais inclus) que je déduit de mon imposition sur mes revenus 2011 pour 1/9ème.

Il va sans dire que les logements disponibles en 2009 et 2010 auront la priorité. Mais attention au piège, ne pas acheter n’importe quoi sous ce prétexte. L’emplacement, le marché locatif, la qualité du bien, son environnement devront toujours être mis en priorité des choix dans cette opération de défiscalisation. Il vaudra le coup parfois d’escompter une défiscalisation en 2011 ou 2012, mais d’avoir l’assurance d’un bon produit patrimonial. Et dans tous les cas, examiner rapidement les offres en cours car la demande est très forte depuis février .Des aménagements sont également prévus pour optimiser cette loi dite loi Scellier/Carrez.

Il s’agit cette fois de la loi Scellier/intermédiaire. Cette dernière consiste à prolonger le dispositif de réduction de 9 ans, sur 2 fois 3 ans, soit 15 ans maximum. Pendant ces 3 ou 6 années, l’investisseur peut déduire de ses impôts, 2%/an de son investissement. Soit 3.600 €, dans notre précédent exemple. Il aura ainsi déduit 37% du montant de son investissement locatif. Pour cela il bénéficiera aussi d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. Il devra respecter les plafonds de loyers « intermédiaires » en fonction des zones, et le locataire ne dépassera pas un plafond de revenu ( idem loi Borloo)

Pour cette année, il est possible de cumuler les lois Robien/Borloo et Scellier, sur des biens différents. On peut aussi investir sous forme de SCI. On peut également optimiser cette opération avec un montage en PLS (prêt locatif social).

D’autres aménagement vont voir le jour prochainement, comme la loi Scellier/Jégo, appliquée aux investissements en Outre-Mer, ou encore la loi Scellier/Bouvard, appliquée aux opérations en loueur en meublé.

Dans tous les cas, ces opérations entrent dans le cadre des niches fiscales.

Bien d’autres solutions sont également possibles pour réduire ses impôts, comme le démembrement, très efficace sur les revenus fonciers et l’ISF ou encore la loi Girardin Industriel pour des actions de défiscalisation ponctuelle et/ou complémentaires.

Dans tous les cas, il faut faire appel à un spécialiste de l’immobilier neuf et de la défiscalisation, afin de valoriser son opération.